En entreprenadbesiktning är en viktig del av alla byggprojekt. Den säkerställer att entreprenaden uppfyller avtalet, att arbetet är utfört på ett fackmässigt sätt och att eventuella fel upptäcks innan byggprojektet avslutas.
Men vad gör egentligen en besiktningsman? När ska en besiktning genomföras, vem beställer den och vilka olika typer av entreprenadbesiktningar finns?
I den här guiden går vi igenom allt du behöver veta.
Vad är en entreprenadbesiktning?
En entreprenadbesiktning är en oberoende granskning av en entreprenad där en besiktningsman kontrollerar att arbetet är utfört enligt kontraktshandlingarna och gällande regler.
Syftet är att:
- kontrollera att entreprenaden uppfyller avtalet
- identifiera eventuella fel eller brister
- avgöra om entreprenaden kan godkännas
- skapa ett tydligt underlag för både beställare och entreprenör
Besiktningsmannen arbetar alltid opartiskt och ska inte företräda någon av parterna.
Vad gör en besiktningsman?
Besiktningsmannens uppgift är att kontrollera att entreprenaden har utförts på ett fackmässigt sätt och enligt de handlingar som ligger till grund för projektet.
Det kan exempelvis innebära att kontrollera:
- att golv har rätt fall mot golvbrunnar
- att rätt material och produkter har använts
- att installationer fungerar som de ska
- att entreprenaden följer ritningar och beskrivningar
- att lagar och myndighetskrav har följts
Besiktningsmannen pekar ut eventuella fel, men föreslår inte hur de ska åtgärdas.
Besiktningsmannen är opartisk
En besiktningsman ska alltid vara oberoende och opartisk.
Det kan vara beställaren, entreprenören eller båda parter tillsammans som utser besiktningsmannen, men uppdraget är alltid att göra en objektiv bedömning av entreprenaden.
Det skapar trygghet för samtliga parter.
När bör en entreprenadbesiktning genomföras?
Många tänker på slutbesiktningen, men en besiktningsman kan bidra redan tidigt i projektet.
Tidiga besiktningar kan genomföras för arbeten som senare byggs in och inte längre går att kontrollera, exempelvis:
- tätskikt
- målning
- kakel och klinker
- installationer bakom väggar och undertak
Genom att upptäcka fel tidigt minskar risken för kostsamma åtgärder senare.
Hur går en entreprenadbesiktning till?
En entreprenadbesiktning består vanligtvis av flera steg.
1. Förberedelser
Besiktningsmannen går igenom kontrakt, handlingar och övriga förutsättningar för entreprenaden. Eventuella myndighetsbeslut och sakkunnigutlåtanden kontrolleras.
2. Besiktning på plats
Entreprenaden granskas på plats. Eventuella fel och anmärkningar dokumenteras löpande.
3. Slutmöte
Efter besiktningen hålls ett slutmöte där besiktningsmännen redovisar sina iakttagelser och lämnar rekommendation om entreprenaden kan godkännas.
4. Besiktningsutlåtande
Efter besiktningen upprättas ett besiktningsutlåtande med:
- eventuella anmärkningar
- beslut om entreprenaden godkänns
- tider för avhjälpande
- eventuell efterbesiktning
- uppgifter om garantitid
Olika typer av entreprenadbesiktningar
Förbesiktning
Genomförs för arbeten eller byggnadsdelar som senare byggs in och inte längre kan kontrolleras.
Normerande besiktning
Används när många liknande arbeten ska utföras, exempelvis målning eller plattsättning. Besiktningen sätter kvalitetsnivån för det fortsatta arbetet.
Slutbesiktning
Den vanligaste besiktningen. Syftet är att avgöra om entreprenaden kan godkännas.
Efterbesiktning
Kontrollerar att de fel som noterades vid slutbesiktningen har åtgärdats.
Kompletterande slutbesiktning
Utförs när vissa delar inte kunnat besiktas vid slutbesiktningen, exempelvis på grund av årstid eller att funktioner ännu inte varit möjliga att prova.
Garantibesiktning
Genomförs vanligtvis mot slutet av garantitiden för att upptäcka fel som uppkommit under garantitiden.
Särskild besiktning
Utförs när en särskild fråga behöver prövas efter entreprenadens avslut.
Överbesiktning
Kan begäras om någon part inte accepterar resultatet från en tidigare besiktning.
Vem betalar för entreprenadbesiktningen?
Det regleras i entreprenadavtalet.
Vanligtvis bekostar beställaren slutbesiktningen, medan entreprenören står för kostnaden för en efterbesiktning om fel behöver åtgärdas.
Vanliga frågor
Kan man flytta in innan slutbesiktningen?
Det beror på om man menar slutbesiktning eller slutbesked.
Ur entreprenadrättslig synvinkel kan en byggnad i vissa fall tas i bruk innan slutbesiktningen har genomförts. Det kan dock få betydelse för entreprenadens hantering och bör alltid bedömas utifrån entreprenadavtalet.
Enligt plan- och bygglagen får ett byggnadsverk däremot som huvudregel inte tas i bruk innan byggnadsnämnden har utfärdat slutbesked. Slutbesked och slutbesiktning är två olika processer och ska inte förväxlas.
Hur lång tid tar en entreprenadbesiktning?
Det beror på projektets storlek och komplexitet. Mindre projekt kan besiktas på några timmar medan större entreprenader kan kräva flera dagar.
Måste entreprenören vara med?
Ja, normalt deltar både beställare och entreprenör tillsammans med besiktningsmannen.
Behöver du hjälp med entreprenadbesiktning?
Arqly erbjuder entreprenadbesiktningar i hela Sverige. Våra erfarna besiktningsmän hjälper till med allt från förbesiktningar till slut-, garanti- och efterbesiktningar.
Med kontor i Norrköping, Linköping, Nyköping, Stockholm, Borlänge, Ludvika och Västervik arbetar vi i byggprojekt över hela landet.
Kontakta oss om du vill veta mer om hur vi kan hjälpa dig med entreprenadbesiktning eller andra besiktningstjänster.